ЖКХ — Живите Как Хотите

Геннадий САВРАНСКИЙ

Для нас, жителей многоквартирных домов, уже не новая ситуация, когда, приходя с работы или со службы, отдыха или прогулки мы слышим от соседей, а еще хуже — видим у себя в квартире, что ее ремонт был произведен зря, а потраченные на него деньги растворила без осадка аварийная ситуация.

Авария может произойти из-за порыва стояка центрального отопления или водоснабжения, а еще хуже — водоотведения, по-простому — канализации. Кроме того, может потечь кровля, затопить сосед сверху и т. п. Также в квартиру или подъезд может проникать зловонный запах из загаженного подвала, где расплодились мыши или крысы, комары; может отказать система вентиляции… Да мало ли нас поджидает неприятностей! И когда они на нас сваливаются, у нас возникает законный вопрос: «Стоп! А ведь я плачу за то, чтобы всего этого не было!».

Итак, разберемся, за что же мы все-таки платим и что входит в стоимость услуг по содержанию дома и придомовой территории. Все разъяснения будут даваться только на основании действующего законодательства Украины — это полезно знать и чиновникам.

Начнем с того, что тарифы на услуги по содержанию дома и придомовой территории, утверждаемые органами местного самоуправления для каждого дома, являются базовыми тарифами, содержащими весь перечень предоставляемых услуг. Однако на общем собрании дома его жители могут отказаться от тех или иных видов услуг, а также могут производить оплату этих услуг по договоренности с предприятием-подрядчиком (заявочная форма предоставления услуг) по собственному выбору. На основании решения общего собрания жителей дома, зафиксированного в протоколе собрания, устанавливается реальный размер тарифа на содержание здания, а в соответствии с размером тарифа производится начисление оплаты за услуги по содержанию дома и придомовой территории.

Между основным квартиросъемщиком или собственником квартиры (далее — житель), вне зависимости от статуса квартиры — с одной стороны и предприятием, предоставляющим услуги по содержанию дома и придомовой территории (далее — ЖЭК) — с другой обязательно должен быть заключен договор на предоставление данного вида услуг. Для достижения прозрачности взаимоотношений договор, кроме представительских, технических и прочих, должен содержать следующие условия:

1. Перечень видов услуг, которые предоставляет жителям ЖЭК по содержанию дома.

2. Стоимость каждой из предоставляемых услуг в денежном выражении.

3. Нормативы расчета объемов предоставляемых видов услуг.

4. Период устранения аварийных ситуаций на доме по каждому из видов услуг.

5. Порядок проведения перерасчетов за не предоставленные или некачественно предоставленные виды услуг по содержанию дома и придомовой территории.

Должны быть четко установлены периоды пересчета по всем видам предоставляемых услуг в рамках утвержденного тарифа на протяжении длительности финансового года (например: уборка придомовой территории — ежемесячно; обслуживание лифтового хозяйства — ежемесячно; обслуживание внутридомовых сетей — раз в квартал и так далее).

Все вышеперечисленные пункты договора должны обязательно иметь ссылки на конкретные законодательные или нормативные акты и положения. Эти документы должны в обязательном порядке быть вывешены на стендах в ЖЭКах для всенародного ознакомления и работы по предоставлению услуг ЖЭКами производятся на их основании.

Так, например, в КРО «Гражданский контроль» обратилась жительница Симферополя с жалобой на то, что ЖЭК необоснованно начисляет стоимость услуг по содержанию дома и придомовой территории, так как эти услуги не предоставляются. В ходе беседы было выяснено, что между жительницей дома и ЖЭКом договор на предоставление услуг не заключен. На основании анализа беседы, жительнице было предложено обратится с письменным заявлением в ЖЭК о незаконном начислении оплаты услуг и снятии суммы начисления с ее лицевого счета. В ином случае было рекомендовано обратиться в суд с иском о незаконности действий руководителя ЖЭКа.

Разбирая далее тему предоставления услуг по обслуживанию жилых домов и придомовых территорий, можно отметить еще одну немаловажную и существенную проблему — это прозрачность объемов и стоимости предоставления этих услуг, а соответственно и начисления оплаты за услуги по факту их предоставления. Не забывайте, что в соответствии с действующим законодательством Украины, житель оплачивает стоимость фактически предоставленной услуги, а не делает предоплату за нее. ЖЭК предоставляя услуги должен учитывать и контролировать как объем, так и стоимость их предоставления по каждому дому отдельно.

Соответственно, начисляя оплату предоставленной услуги, ЖЭК должен отчитаться перед жителями дома за факт предоставления услуги по всем статьям, составляющим стоимость утвержденного тарифа, с предоставлением расчетных документов, подписанных представителями жилищных комитетов или жителями дома. Такие документы не являются тайной и должны предоставляться по запросу жителей дома или их инициативной группы. Расчетные документы и их сводные таблицы должны вестись работниками ЖЭКа ежемесячно с нарастающим итогом, а также должны обнародоваться в порядке, утвержденном действующим законодательством.

Использование денежных средств конкретно взятого дома не может расходоваться на содержание другого дома или на общегородские нужды. Например, размер придомовой территории — это четко ограниченное пространство, которое убирается за счет жителей этого дома, а прилегающая к придомовому участку территория относится к землям коммунальной собственности и, соответственно, их содержание и уборка должны финансироваться из местного бюджета.

Перераспределение денежных средств между статьями затрат внутри утвержденного тарифа может происходить только с разрешения жителей дома, по решению общего собрания или жилищного комитета (если он выбран жителями, а не назначен ЖЭКом), на основании четко сформулированных и экономически обоснованных доводов, с последующим восполнением за счет сборов той статьи расходов, на которую были потрачены деньги. Нельзя производить ремонт внутридомовых сетей за счет средств, предназначенных для ремонта протекающей кровли, как нельзя ставить металлические двери с сенсорными замками и домофонами, если подвал находится в захламленном состоянии, а термины «дератизация» и «дезинсекция» жителям и вовсе не знакомы.

Однако вернемся к вопросу оплаты фактически предоставленных услуг по содержанию дома и придомовой территории. Как говорилось ранее, стоимость фактически предоставленных услуг жителям дома должна быть четко определена размерами утвержденных тарифов на его содержание, а также размерами статей расходов, составляющих данный тариф. На основании действующего законодательства Украины, услуги по содержанию дома и придомовой территории являются затратами текущего содержания этого дома, то есть работами текущего характера. Этим же законодательством определены четкие размеры и объемы, входящие в состав работ текущего ремонта по конкретно взятому дому (Приказ N 150 ГКУ ЖКХ).

Так, например, в состав работ текущего ремонта входят объемы работ, не превышающие следующие размеры: ремонт кровельного покрытия — не более 10% от общей площади кровли дома; система центрального отопления — не более 6% общей протяженности внутридомовых сетей ЦО; водоснабжение и канализация — не более 7% общей протяженности этих внутридомовых сетей и так далее. Все ремонтные работы, превышающие указанные объемы, относятся к работам капитального характера.

Вы спросите, а что же делать, если ЖЭК произвел ремонтные работ в объемах, которые превысили указанные в законодательстве? Отвечу. Во-первых, проведение работ, превышающих нормативные объемы должны быть согласовано и разрешено жителями дома, если это не авария или стихийное бедствие; во-вторых, все виды работ капитального характера должны финансироваться из средств местного бюджета. Таким образом, данные работы, превышающие нормативные объемы или стоимость статьи утвержденного тарифа, должны быть соответствующим образом оформлены: составлена дефектная ведомость, составлена смета на выполнение работ, составлен акт приемки этих работ по форме КБ — 2В, написана справка КБ — 3В (специалисты-производственники ЖЭКов знают, как составляются данные документы). Весь пакет документов предоставляется в органы местного самоуправления для последующего финансирования этих работ за счет средств местного бюджета, как работ капитального характера, произведенных на доме по конкретному адресу. О проведение работ капитального характера специалистами ЖЭКа должна быть сделана соответствующая запись в паспорте дома, а также произведены бухгалтерские операции с балансовой стоимостью дома.

Теперь вернемся к вопросу проведения перерасчетов за услуги по содержанию дома и придомовой территории. Начисление оплаты данных услуг должно производиться на основании расчетных документов, подтверждающих фактическое выполнение всех работ, которые являются составляющими частями утвержденного тарифа и размер начисления оплаты должен быть равен фактической стоимости работ, выполненных на конкретном доме. Однако данная форма взаиморасчетов сложна тем, что ЖЭКи, помимо начисления непосредственно оплаты услуг за содержание дома и придомовой территории, начисляют также оплату услуг льготной категорией граждан и граждан, пользующихся субсидией, а это несколько усложняет систему взаиморасчетов. Поэтому обычно ЖЭКи используют систему начисления оплаты услуг путем простого перемножения размера утвержденного тарифа на общую площадь квартиры жителя дома, и, выполняя или не выполняя весь комплекс работ по содержанию дома, «вешают» сумму этих начислений на жителя, забывая при этом о том, что размер начисления оплаты услуг должен пересчитываться пропорционально факту их предоставления.

Таким образом на любом предприятии, предоставляющем жилищно-коммунальные услуги населению, обязательно должно быть разработано и утверждено органами местного самоуправления Положение «О порядке перерасчета оплаты жилищно-коммунальных услуг при их не предоставлении или отсутствия качества и своевременности в предоставлении данного вида услуг» (естественно, для каждого вида жилищно-коммунальных услуг должно быть свое Положение), а также периодичность проведения перерасчетов за эти услуги. Так вот, на основании такого Положения работники ЖЭКа обязаны производить перерасчет начисления оплаты услуг жителям дома в соответствии с размером фактически понесенных затрат на содержание конкретно взятого дома по окончании периода перерасчета. Жители дома или инициативная группа, представляющая их интересы, имеют право требовать как обнародования суммы фактических затрат, связанных с содержанием их дома, так и перерасчета суммы начислений оплаты услуг по его содержанию, которая должна быть адекватна сумме фактических затрат. Заметьте и запомните простую вещь: жители дома могут требовать, а работники ЖЭКа обязаны.

В случае отказа работников ЖЭКа предоставить информацию о фактических объемах услуг или от проведения перерасчета их оплаты, их действия являются противозаконными и обжалуются в установленном законодательством порядке, путем обращения жителей дома в судебные органы, с возмещением всех понесенных убытков, и моральных в том числе.

Хочу обратить внимание на то, что законодательством четко определены обязательные сроки устранения работниками ЖЭКов аварийных ситуаций в жилом доме с момента их обнаружения жителями и поступления заявления от них в ЖЭК. Если эти сроки не соблюдаются, или работы проведены не качественно и требования об устранении недостатков ни к чему не привели, жители дома имеют право, уведомив об этом ЖЭК, не оплачивать стоимость данной статьи расходов в составе утвержденного тарифа.

И еще несколько моментов.

В соответствии с действующим законодательством, ответственность за качество и своевременность предоставления услуг по содержанию жилых домов и придомовых территорий в равной степени несут как руководители и работники предприятий, предоставляющих данный вид услуг, так и органы местного самоуправления, в чьей коммунальной собственности находится жилищный фонд города. И таким образом, головотяпство и бесхозяйственность первых — это также и недочеты, упущения, а в итоге — несостоятельность городских властей.

Напоследок хотелось бы отметить тот факт, что стоимость услуг по содержанию жилых домов и придомовых территорий вне зависимости от желания предприятий, предоставляющих данный вид услуг, тоже испытывает на себе тяжесть государственного налогового пресса. Налог на добавленную стоимость (НДС) или единый налог (ЕН), в зависимости от формы налогообложения предприятия, не обошли предоставление и этого вида услуг. Налоговые взаимоотношения государства и самого налогоплательщика можно описать, разобрав такую последовательность движения денежных средств.

Человек (налогоплательщик), работая на производстве или в сфере услуг, получает заработную плату, на которую производятся обязательные начисления сумм, перечисляемых в соответствующие страховые фонды; из заработной платы удерживаются суммы налогов в фонды; а также на сумму заработной платы с начислениями и удержаниями производится начисление налоговых обязательств (НДС или ЕН), которые входят в состав стоимости реализуемой продукции, услуг и, в конечном счете, оплачиваются самим человеком при приобретении данной продукции или услуги. Затем человек приходит в магазин и покупает булку хлеба, само собой, оплачивая налог государству. Затем человек покупает рубаху, костюм или тапочки и — снова оплачивает сумму налога, поскольку человек, приобретая продукцию или услугу, оплачивает сумму налога в полном размере. В конце концов, человек возвращается в свою «крепость» — собственную квартиру, но и тут он не может освободиться от налогового пресса, так как за то, чтобы нормально жить в своей квартире, принять ванну, приготовить пищу или просто посмотреть телевизор, он снова должен заплатить налог государству! Ведь налог входит как в стоимость потребленных им газа, электроэнергии, воды! Таким образом, и собирается никем не учтенный налог государству, который потом неизвестно куда пропадает, однако это — чистая экономика, которой мы пока не касаемся.

То есть человек в процессе своей жизнедеятельности находится в состоянии постоянного долга перед государством, источником власти и предметом забот которого он же и является. Вот такой абсурд.