Крымское Эхо
Архив

Цена выходит на расчетный уровень

Цена выходит на расчетный уровень

Не прошло еще и месяца с введения новых правил оценки недвижимости для целей более точного налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, потому, наверное, вопросов к специалистам меньше не становится. Известно только, что с 1 ноября оценку стоимости квартиры или дома проводят не на глаз, а с использованием специально разработанной компьютерной программы и только сертифицированные оценщики. Один из полутора тысяч получивших на Украине квалификационное свидетельство оценщика – специалист из Керчи <b>Алексей Сиваков</b>, с которым беседует наш корреспондент.

Алексей Сиваков

Цена выходит на расчетный уровень
— Новые правила оценки и продажи недвижимости вызваны, как все, что делается в последнее время в стране, необходимостью пополнения бюджета. Однако не будем скрывать, что рынок недвижимости является отчасти теневой сферой, потому что разница между стоимостью, названной оценщиком, и суммой, вырученной при продаже, всегда имела место. Только ли эти обстоятельства изменили правила игры на рынке недвижимости или есть другие «высокие материи» для изменений?

— Регулирование деятельности по оценке и налогообложению недвижимости происходит с 1 января 2011 года, после принятия Налогового кодекса Украины, которым четко определено, что проведение независимой экспертной оценки с целью налогообложения переходит к организациям, определенным законодательными актами Кабинета министров Украины. Правительство 4 марта 2013 года издало постановление № 231, которым более точно отрегулирован этот порядок: кто, каким образом будет осуществлять оценку и какие организации и предприятия в этом процессе могут участвовать.

Фонд имущества Украины под это постановление разработал пакет нормативных документов, которыми уже непосредственно определил критерии получения сертификата субъекта оценочной детальности и получение оценщиками, которые работали на рынке оценки, соответствующих новых квалификационных свидетельств. И таким образом с 1 ноября те организации, которые прошли процедуру согласования всех необходимых и требуемых документов для получения сертификата, приступили к работе.

Сейчас у нас запускается компьютеризированные реестры и программы. Это делается для того, чтобы процесс оценки с целью налогообложения был отрегулирован четко, без двусмысленностей и препятствий для проведения оценочных работ и взимания налога для пополнения бюджета Украины. Стоимость недвижимости будет определяться ближе к той рыночной цене, которая сегодня реально существует на рынках в разных регионах страны.

— Но ведь продает недвижимость ее собственник, которого может и не устроить та стоимостная оценка, что даст эксперт. Как соединиться желанию продавца с реальной стоимостью? Не получится ли так, что оценщик назовет реальную стоимость с учетом требований новых нормативов, а продавца она не устроит, и квартира выйдет на рынок по другой цене?

— Первый момент: независимую экспертизу проводят оценщики, имеющие большой опыт в этой деятельности и наработанные базы по реализации недвижимости. В этом плане оценщики, которые будут непосредственно выполнять работу, контролируют и курируют эти процедуры по получению на выходе оценки стоимости недвижимости.

— Значит ли это, что они будут отслеживать, чтобы оцененная ими недвижимость ушла на рынке именно по определенной ими стоимости?

— Принципы оценки недвижимости всегда исходили из определения минимально возможной стоимости для реализации. Не максимально возможной, а, подчеркиваю, минимально возможной. Эти принципы остаются.

— А если покупатель упорно желает получить максимально возможную?

— После кризиса 2008 года достаточно большое количество продавцов стоят на той мысли, что их недвижимость продолжает стоить очень дорого. Но прошло уже пять лет, и стоимость недвижимости снизилась. В нашем городе и в Крыму она сильно упала в 2009 году, затем чуть-чуть подросла и остановилась, не достигнув докризисного уровня. Из-за экономических реалий в нашей стране мы пока не готовы выйти на ценовой максимум. В европейских странах, Польше, Германии, стоимость недвижимости потихоньку растет, на Украине, к сожалению, пока этого не происходит: нет реальных экономических предпосылок, спроса.

— Спрос, проложим, есть, но нет финансовых возможностей для приобретения.

— Наверное. Раньше молодежь имела возможность приобретения жилья в кредит, сейчас этот шанс отодвинут в далекую перспективу в связи с тем, что банки требуют гарантии в виде стабильной заработной платы не менее четырех-пяти тысяч гривен в месяц, что для основной части молодых людей пока заветная мечта.

Можно прокредитоваться в банке без финансового подтверждения человеку, который ходит в море?

— Здесь наше законодательство подходит выборочно. Может быть, сейчас, когда появились ограничения по движению валютных средств, поступающих из-за границы, и большая их часть зачисляется на банковские счет в гривнах, наши моряки и получат шанс на получение банковского кредита. Но в украинских банках не принимались и не рассматривались в качестве подтверждающих финансовую состоятельность документов иностранные контракты. Всегда требовали, чтобы крюинговая компания была украинской и предоставляла все необходимые подтверждающие документы, — тогда получение кредита еще было возможным. Но так как иностранные компании предпочитают с опытными профессионалами заключать трудовые договора напрямую, они не могут подтвердить на Украине свои контракты. И банки не хотят принимать их к рассмотрению.

— Вернемся к заявленной теме. Если оценщик отслеживает объект от оценки до продажи, есть гарантия, что недвижимость выйдет на рынок по оценочной стоимости?

— Существует несколько целей оценки. Сегодняшние правила говорят об оценке с целью налогообложения, а не с той, чтобы показать покупателю ее цену. Сегодня определяется именно оценочная стоимость, как записано в постановлении, для целей налогообложения. Но существует другая стоимость: в Законе Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» определены виды стоимости. Если определять необходимую для предоставления конкретной стоимости, характерной для данного рынка, то здесь могут быть незначительные, до десяти-пятнадцати процентов, колебания.

Покупатели и продавцы – это свободные люди на рынке, каждый выбирает подходящий с точки зрения покупателя объект. В нашем городе, например, квартиры в домах фирмы «Консоль» имеют лучшую планировку, поэтому на них до сих пор на рынке держится цена в пределах тысячи долларов за квадратный метр. Ни в каком другом доме вы такой цены не найдете, потому что жилищное строительство в городе не ведется. И люди с доходом выше среднего, накопив достаточно средств, готовы вложить их покупку этого жилья.

— Вы назвали максимальную цену за квадратный метр по городу, а вообще от чего зависит стоимость недвижимости, только ли от престижа? Оценщик наверняка должен быть психологом, иметь в виду перспективу реализации недвижимости, но объяснить цену продавцу он должен с учетом состояния квартиры, времени постройки дома, благоустройства района.

— Оценщик однозначно все эти нюансы учитывает. Очень хорошо, что сертификаты оценочной деятельности получили в нашем городе и керченские организации, поэтому есть надежда, что цены на недвижимость будут реальные и объективные с точки зрения расположения города.

— То есть хорошо, что на рынке оценки в Керчи работают не киевляне или симферопольцы, которые до тонкостей не знают специфику города?

— В этом смысле – да. Потому что, если посмотреть на карту, вся Керчь расположена вдоль моря, и для оценщика, живущего в Киеве, только этот фактор имеет решающее значение, следовательно, цена будет одинакова повсеместно, в разных районах. А местный оценщик прекрасно знает, недвижимость в каких районах пользуется спросом, в каких самого лучшего качества никогда не будет дорогой, даже если море от нее в двух шагах, а где, несмотря на отдельность от пляжей, цена никогда не опускается ниже средней по городу из-за инфраструктурной насыщенности и повсеместной газификации.

Ценовой разбег по керченским «хрущевкам» — 400-600 долларов за квадратный метр. «Сталинок» в Керчи немного и они очень ценятся всегда, поэтому в центральной части города стоимость за квадратный метр в них стремится к цене квадратного метра «консолевских» домов.

— Если смотреть реально, новые правила оценки недвижимости заметно повысят ее стоимость, ведь говорят, будто с 1 февраля будущего года десятикратно подорожает сама экспертная оценка?

— Стоимость оценочных работ осталась на прежнем уровне, но она имеет множество определяющих критериев, однако точно не будет выше той, что сложилась в регионе. По Керчи это шестьсот-семьсот гривен в зависимости от объекта недвижимости.

— А как же все-таки насчет десятикратного увеличения стоимости оценки с февраля будущего года?

— По сравнению с чем..? Если мы говорим об инвентаризационной стоимости БТИ, что уже прекратили оценку, такое может быть, потому что там оценивали недвижимость в соответствии со своими правилами: у них стоимость получалась гораздо ниже рыночной. Оценщики, которые проводили оценку и которая учитывалась нотариусами при взимании налогов, уже приблизили стоимость к рыночной, поэтому выше нее никто цену определять не будет: для этого не существует ни правил, ни процедур.

Она в любом случае будет определяться на уровне сложившихся цен в регионе, потому что основы в определении стоимости остались неизменными. То есть, как и раньше, оценщики будут использовать различные аналоговые объекты в регионе. Чтобы получить стоимость объекта, рассматривается стоимостный диапазон подобных объектов в конкретном регионе. Если речь шла о квартире в центре города, то рассматривалась стоимость недвижимости именно в нем. Этот же принцип остается и для будущей оценки – в этих правилах практически ничего не поменяется.

— Критерии оценки – метраж, этажность, время постройки дома, благоустройство, инфраструктура – тоже останутся прежними?

— Критерии, которыми руководствовались оценщики после введения Налогового кодекса, останутся без изменения.

— Скажите, Алексей Степанович, до введения новых правил оценщиков было море, а сейчас осталось полторы тысячи сертифицированных оценщиков на всю Украину. С чем это связано: люди не потянули стоимость обучения и получения сертификата или наконец-таки введен образовательный ценз? Насколько я знаю, готовятся новые правила для риэлторов, где наличие высшего образования станет обязательным — с оценщиками также?

— Дело в том, что оценщики, которые давно работали на рынке, начиная с 1994 года, а не только в последние два года, уже тогда имели квалификационные свидетельства, для получения которых высшее образование обязательно. Сегодня, может быть, стоимость обучения кого-то и остановила, потому что за образовательные новые курсы приходится платить.

И второй момент: не все оценщики соглашаются с новыми требованиями и процедурами: они не совпадают с их видением профессиональной реализации в части получения дальнейшего образования, дополнительных специализаций, сдачи дополнительных экзаменов. Они уверены, что, если когда-то сдали квалификационные экзамены, то это навеки.

— С какой целью люди оценивают недвижимость, только ли для продажи или справедливого раздела имущества?

— Нет, не только. Очень много оценочных операций происходит в преддверии передачи государственного и коммунального имущества в аренду для определения размера арендной платы, продажи земельных участков на аукционе, при определении размера причиненного ущерба.

— По новым правилам экспертная оценка требуется не лишь для недвижимого, но и движимого имущества. Что это такое?

— Движимое имущество в своей практике мы оценивали для получения кредита под его залог предприятием по выращиванию свиней. Такие операции чаще проводятся в агропромышленном секторе, но и в промышленности тоже, когда речь идет об имуществе, не входящем в основные фонды.

— Сейчас не редкость встретить объявления о продаже частных коллекций или предметов искусства, антиквариата. Это подлежит предпродажной экспертной оценке?

— Здесь тоже может быть подготовлена экспертная оценка этого движимого имущества, кроме тех случаев, когда речь идет о предметах, представляющих историческую и культурную ценность, – они занесены в каталоги и реестры и оцениваются иначе. То есть если в Керчи кто-то нашел археологический объект и пытается вывезти его за границу, то на таможне привлекаются эксперты-искусствоведы. Если речь идет о коллекции предметов быта, что сейчас необычайно популярны, то здесь речь об оценке движимого имущества.

— Квалификационное свидетельство оценщика, которое получили вы, дает вам право на оценку таких предметов?

— Да, нам читался спецкурс по этим направлениям.

— Значит, когда мы слышим о задержке на таможне пассажира со старинным предметом в багаже, ваше участие в определении ценности и стоимости обязательно?

— Наше экспертное участие может быть необходимо в случае определения стоимости этих предметов, но в обязательном порядке в такой экспертизе участвуют музейщики или искусствоведы, имеющие профессиональную подготовку в этой области – наших знаний для этого недостаточно. Они определяют культурную и историческую ценность, а мы на основании их данных – материальную.

Вам понравился этот пост?

Нажмите на звезду, чтобы оценить!

Средняя оценка 0 / 5. Людей оценило: 0

Никто пока не оценил этот пост! Будьте первым, кто сделает это.

Смотрите также

Не дождетесь!

Сергей ЮХИН

«Наши» в Киеве,

Проснуться от оранжевой зимы