Андрей ДРИЗУЛЬ
Мы все уже устали от неухоженности в подъездах, от замусоренных придомовых территорий, от текущих крыш, от неопрятных фасадов наших домов и прочей бытовой неустроенности. Наши, когда-то новые и уютные квартиры, превращаются в запущенный жилой фонд, ремонтировать и содержать который, согласно нормам, очень дорого и хлопотно. Жители многоэтажек до сих пор наивно полагают, что все вопросы содержания и ремонта их домов должны решать ЖЭКи, ЖЭО и другие бывшие советские организации. И они должны делать все за собранную квартплату. Хотелось бы подробнее разобраться в этих вопросах.
Все жилье в Симферополе делится на дома местных советов, ведомственное, кооперативное и частные домовладения. Частные домовладения мы оставим в покое, так как их обслуживание и содержание осуществляют сами владельцы. Ведомственные дома обслуживают ведомства, на чьем балансе они находятся.
А вот дома местных советов принадлежат местным советам, именно поэтому их обслуживают ЖЭО районов. Плохо или хорошо обслуживают, решать жителям. Здесь необходимо четко понимать, что человек, приватизировавший или купивший квартиру, получил в собственность не полностью квартиру, а только внутриквартирное пространство. То есть стены, лестничные клетки, тамбуры, подвалы, крыши и придомовая территория принадлежат ЖЭО. Поэтому наши претензии к этой уважаемой организации вполне обоснованы. Альтернативой ЖЭО может являться объединение совладельцев многоэтажных домов (ОСМД).
Так что же это такое, и что нам дает это объединение? Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — это неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. То есть, ОСМД создается на основе права совместной собственности и представляет лишь совладельцев недвижимости, чтобы решать: кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещения и т.д.
При этом важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома и с ОСМД, и без ОСМД, как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке. По своей форме объединения совладельцев близки к уже известным с советских времен жилищно-строительным кооперативам. Регламентированию деятельности ОСМД посвящены:
— статья 385 в Гражданском кодексе Украины;
— специальный для кондоминиумов Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
— постановление КМУ от 11.10.2002. N 1521 «О реализации Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»;
— приказ Госжилкоммунхоза Украины от 27.08.2003. N 141 «Об утверждении Типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и нежилых помещений и управителя».
Создавать домком или ОСМД зависит от тех задач, которые жильцы ставят перед собой.
Если речь идет просто о контроле за жэком, то достаточно и легализированного путем уведомления домового комитета. Однако общественный контроль — это только контроль, а никак не эффективное управление своей собственностью. В отличие от домового комитета, объединение совладельцев само решает, как обслуживать дом и куда тратить деньги, что в результате дает значительно более качественное и дешевое содержание своего дома.
Но одновременно появляется и ответственность за дом, свалить которую на кого-то уже не удастся. Если же пока вы не готовы взять сразу на себя такую ответственность, то можете подготовиться к этому событию заранее и организовать домовой комитет, в рамках которого вы все вместе «потренируетесь» общаться с ЖЭКом и другими исполнителями услуг. Но самое главное — научитесь коллективно принимать решения в интересах всего вашего дома.
К сожалению, практика показывает, что существовать ОСМД очень сложно. Ведь теперь все затраты ложатся на каждого члена ОСМД, и все претензии можно предъявлять только себе. А платежи могут возрасти, т.к. сегодня многие затраты растворяются в структуре ЖЭО. ОСМД придется содержать руководителя, бухгалтера, возможно, еще кого-нибудь из должностных лиц, за что в ЖЭО платится централизовано. Кстати, неплатежи тоже никто не отменял. И даже если не платить квартплату, то ЖЭО, даже умирая, будет увозить мусор и убирать придомовую территорию. В ОСМД методы борьбы с неплательщиками туманны и непонятны.
Также надо понимать, что в случае разрушения конструкций дома (например, трещины в несущих стенах или разрушение дома в результате взрыва газопровода ), это будут проблемы ОСМД, а не ЖЭО или государства, как сейчас. Надежда, что ЖЭО все же отремонтирует, есть, а ОСМД остается без надежд. Жилье стареет и ветшает, и, по моему мнению, государство Украина специально самоустраняется от решения вопросов по жилью, перекладывая их на создаваемые ОСМД.
Хотя, если быть откровенным, то ОСМД существуют уже давно: это те самые кооперативные дома. В них уже давно все решают жители, и затраты по ремонту и содержанию тоже несут жители этих домов, независимо от того, нужно ли забить гвоздь или полностью ремонтировать крышу. И в этом случае надежды возлагать не на кого, так как в кооперативных домах жэка нет. Также следует заметить, что ОСМД выгоднее создавать в новых домах, т.к. ремонта там практически нет.
А как быть с «хрущевками» и «брежневками»? По закону, при создании ОСМД, ЖЭО должно все отремонтировать, но вы сами в это верите? Очень желательно, что бы в ОСМД попала прилегающая территория, на которой можно устроить платную парковку или стоянку автомобилей. Также не помешали бы помещения в цокольном этаже и в подвале, которые можно сдать в аренду. Поступающие деньги можно было бы использовать для содержания дома. А как быть, если земля роздана, подвалы и цоколи приватизированы непонятно кем? В ОСМД вопросов больше чем ответов, хотя все понимают, что так жить больше нельзя. Так зло это или добро? Решайте сами.
Но, невзирая ни на что, уже есть законодательная база, и в 2015 году все дома местных советов будут переведены в ОСМД. Это очень по-европейски: жить в своем жилье, только решать, нужно ли это нам в таком виде, мы уже не сможем. Счастливого плавания, дырявая лодка жилищного хозяйства Украины…
[color=red]См. также:[/color]
[url=http://old.kr-eho.info/index.php?name=News&op=article&sid=3688] Есть ли жизнь без ЖЭКа? ЖИЛЬЕ МОЕ [/url]
[url=http://old.kr-eho.info/index.php?name=News&op=article&sid=2023] Вопрос, конечно, интересный [/url]
[url=http://old.kr-eho.info/index.php?name=News&op=article&sid=987] Белое пятно на карте коммунальных реформ [/url]
