Грядет ли обвал на рынке недвижимости?

Слухи о грядущем обвале рынка недвижимости на Украине не новость ни для кого. Уже несколько лет даже старушки на лавочках обсуждают, когда наконец рухнет пирамида и сосед Ваня, который все богатеет, покупая и продавая квартиры, снова станет нищим, потому что банк отберет у него все. Да и в прессе появляются материалы, в которых нас то уверяют, что рынок стабилен и нет повода для беспокойства, то пишут о том, что рост цен на недвижимость не может продолжаться вечно, и пугают возможным обвалом

В Америке ипотечный кризис случился этой весной. Недвижимость там дорожала в среднем на 20% каждый год, а ставки по ипотеке были достаточно умеренными, поэтому было выгодно взять дом в кредит, пожить в нем несколько лет и продать. Банки стали выдавать кредиты «спустя рукава», не особо заморачиваясь проверками доходов заемщиков. В результате количество неблагонадежных заемщиков сильно возросло. И случилось то, что и должно было случиться: пирамида рухнула, и Америка захлебнулась отобранными у неплательщиков домами и квартирами, наступил настоящий обвал рынка недвижимости, который ударил и по рядовым гражданам, банкам и инвестиционным компаниям.

На Украине недвижимость в последние годы росла, как на дрожжах. И хотя сейчас, в целом по Украине рост уже незначителен, но все-таки операции с недвижимостью остаются выгодными, риэлтерские компании процветают, дельцы, оперирующие на рынке недвижимости — тоже. Но будет ли так всегда? Ведь цены на жилье у нас сейчас очень высоки по сравнению со средней зарплатой граждан. Да и кто у нас покупает жилье? В основном те, кто продает свое, а потом на эти деньги покупает что-то другое, доплатив или взяв кредит на недостающую сумму. Либо люди берут ипотеку в надежде на то, что цена на их недвижимость будет расти быстрее, чем ипотека, и они смогут продать ее через некоторое время, выплатить кредит да еще и заработать.
А это – классическая «пирамида», а пирамида не может продолжаться вечно, она ведет к обвалу. Если бы на Украине случился обвал, то это будет выгодно лишь тем, кто еще не купил жилье для себя и своей семьи. Да и их выгода будет весьма относительной, потому что обвал на рынке недвижимости неизбежно ударит и по банковской системе и по рынку стройматериалов, и экономика страны от этого не выиграет. А уж те, кто приобрел жилье, взяв ипотеку, так и вовсе пострадают: банки начнут повышать проценты либо требовать дополнительный залог.

[left]Карина Майорова[/left]

Так все-таки, реальна ли угроза обвала или это просто страшилки, на которые не стоит обращать внимание? Что об этом думают специалисты? О состоянии крымского рынка недвижимости мы беседуем с руководителями ведущих симферопольских агентств недвижимости Кариной Майоровой и Вячеславом Новиковым.

— Каковы тенденции и состояние рынка недвижимости у нас? Насколько я знаю, рост цен украинский рынок недвижимости пережил бум в 2005-2006 годах, когда стоимость квадратного метра во всех крупных городах за год увеличивалась в среднем от 45 до 60%. А что происходит сейчас?
К.М. — На сегодня рынок достаточно стабилен. Несмотря на то, что и у нас появились невозвраты и банки выставляют отобранные у неплательщиков объекты недвижимости на продажу. Но это не массово. Спрос до сих пор есть, и цены на недвижимость в Крыму подрастают. Не такими темпами, как в 2005/06 годах, но это все же рост. Это по Крыму. По Украине цены стабилизировались и пока стоят на месте. У нас в Крыму много покупателей из регионов более обеспеченных, с более развитой, чем у нас, инфраструктурой — из Киева, Донецка, Днепропетровска. Квартиры под жилье больше пользуются спросом на побережье.
По Симферополю также возрос спрос на объекты коммерческой недвижимости: выкуп заброшенных заводов, небольших фабрик, участков в промзоне и пр. То есть люди приезжают развивать в Симферополе бизнес, и хотя пока еще рано говорить о крупных инвестициях, но это уже заклад на будущее.

В.Н. – Цены на недвижимость продолжают расти. Ведь недвижимость, наряду с энергоресурсами – показатели уровня жизни в стране. Например, по данным продаж нашего агентства, в среднем цена за квадратный метр жилья в январе текущего года составляла 929,36 долларов за кв.метр, а в ноябре эта цифра уже выросла до 1093,45. Конечно, это уже не такой скачок, как было в 2005 — 2006 годах, но все-таки рост.

— Средняя трехкомнатная квартира стоит сейчас порядка 80-87 тысяч долларов, еще весной такая же уходила за 66-68. То есть рост довольно значителен. С чем он связан?

В.Н. — Рост, считаю, обусловлен во-первых доступностью ипотеки, а во-вторых, инфляцией. Ведь тысяча долларов три-четыре года назад и сегодня – это совершенно разные деньги. Плюс у людей на руках остается достаточное количество денежной массы. Вы посмотрите, сколько у нас сейчас машин в городе — сплошные пробки! Украина занимает не последнее место в мире по приобретению новых автомобилей, через ипотеку в том числе. То же и с недвижимостью. Несмотря на расслоение, все же у нас достаточно людей, у которых есть деньги, есть доходы и зарплаты, и есть возможности кредиты погашать. Думаю, что никакого обвала не будет, уровень жизни будет продолжать расти.
А ипотека очень выгодна, даже если у тебя есть деньги, то все же, с учетом уровня инфляции, выгоднее взять ипотеку, чем оплатить крупную покупку сразу.

— Сейчас, в связи с тем, что курс доллара относительно евро падает, многие стремятся приобрести недвижимость как средство инвестиции, чтобы не потерять свои деньги. То есть, если раньше люди держали доллары в банках или прятали дома, то теперь многие стараются купить даже ту недвижимость, которая им особо и не нужна. Как, например, моя знакомая купила участок земли, который никак не использует, — лишь для того, чтобы вложить свои деньги во что-то, с ее точки зрения, более стабильное.

К.М. — Считаю, что на сегодняшний день это хорошее вложение.

В.Н. — График роста цен говорит о том, как это выгодно.

— Не будет ли в следующем году обвала? Как случилось, например, весной этого года в США?

В.Н. — Ипотечный кризис, произошедший в США, думаю, случился потому, что банки там неосмотрительно давали кредиты. У нас же банки относятся к выдаче кредитов более ответственно. Поэтому не думаю, что у нас это вообще произойдет. В нашем агентстве есть договоры с несколькими банками по ипотеке, и мы видим, как серьезно они подходят к этому вопросу.

К.М. — Думаю, что в ближайшее время обвала не произойдет. У банков сейчас ужесточилась служба безопасности и требования к заемщикам: проверяют предоставляемые справки, настоящие ли они, действительно ли человек работал, звонят на предприятие. Как только пошли первые неплатежи, так сразу же ужесточилась система контроля. Я думаю, что на сегодняшний день банки в состоянии контролировать как конкретных заемщиков, так и весь процесс. Тем более, что они заручаются поддержкой ведущих агентств недвижимости, консультируются и сотрудничают с нами, звонят, спрашивают, насколько эта недвижимость ликвидна на сегодняшний день.
Когда мы готовим документы на продажу объекта недвижимости, мы точно так же проверяем покупателей — насколько они платежеспособны на ближайшее время. Я, конечно, не могу сказать за все банки, которых у нас очень много, а только о тех, с которыми наше агентство сотрудничает, а это 12 банков в городе. Они очень ответственно относятся к вопросу кредитования. И клиентам я бы также советовала обращаться в солидные банки с хорошей историей, хорошими инвесторами, которые давно уже на рынке, имеют разветвленную сеть.

— А как они рассчитывают, сможет ли человек погашать кредит или нет?

К.М. — Для того, чтобы получить кредит, заемщик должен предоставить в банк справку о зарплате, выписку из трудовой книжки; если он в браке, то все те же данные по супругу. Банки отталкиваются от прожиточного минимума, то есть рассчитывают доход семьи, чтобы у людей была возможность ежемесячно погашать тело кредита, проценты по кредиту и оставался хотя бы прожиточный минимум на каждого члена семьи.

— Банки, выдавая кредиты, оставляют за собой право повышать проценты?

К.М. — Да, такое в договоре предусмотрено. Банки подстраховываются на всякий случай. Но на сегодняшний день в моей практике ни одного такого прецедента не было. Хотя в случае, если, например, тот же доллар начнет падать, то банки могут запустить в действие этот инструмент.

В.Н. – У меня был такой прецедент. Не слишком высоко повысили, но все же было. Согласно договора. Если вы посмотрите на эти договоры, то там очень мелким шрифтом прописаны пункты. То же самое и у страховщиков, и люди часто не вчитываются в подробности договора. А потом могут быть очень удивлены…

— 13-процентный налог на продажу введут? Ходят слухи, что если это случится в новом году, то цены на недвижимость вырастут вдвое.

К.М. — Это проект уже давно муссируется. Будет или нет, мы не знаем.

В.Н. – Даже если введут такой налог, то продавцы немного выждут и поднимут цены на эту же сумму. У нас было подобное года два назад, когда должны были ввести этот налог и не ввели. В январе того года мы не продали ни одного объекта, и нотариусы не оформляли сделки, все ждали, будет ли введен налог.

— Что вы можете сказать о перекупщиках? Ведь не секрет, что многие покупают недвижимость не для того, чтобы в ней жить, а чтобы перепродать, как только она вырастет в цене.

В.Н. — У нас есть такие клиенты. Они часто покупают квартиры, сразу сдают их в аренду, чтобы иметь дополнительные доходы, которые позволят хотя бы частично погасить кредит, потом продают.

К.М. – И я знаю таких людей, говорила с ними. Они понимают, что еще год-два, и они не смогут делать свой бизнес на росте цен: они либо стабилизируются, либо будут расти незначительно, и тогда уже больших денег на перепродаже не заработаешь.

— Перейдут ли расчеты на евро? Как сейчас предпочитают рассчитываться клиенты: в условных единицах, привязанных к доллару, евро или к гривнам?

В.Н. — Мне еще года три-четыре года назад друзья говорили, что наиболее устойчивая валюта – российский рубль. Но кто у нас рассчитывается в рублях? У нас сейчас нет клиентов, которые рассчитывали бы стоимость объекта в евро, традиционно все ориентируются на курс доллара.

К.М. — Действительно, на сегодняшний день расчеты привязаны к доллару. Например, при последней сделке, когда покупатели у нас предложили рассчитаться в условных единицах, привязанных к евро, продавцы предпочли доллары. Люди у нас консервативные, и если к чему привыкают, отвыкают очень медленно. На крымском рынке недвижимости доллар остается пока самой крепкой валютой.
Рынок недвижимости стабилен, процветает, много инвесторов, поэтому считаю, что обвала рынка недвижимости пока что у нас не предвидится.

Для справки:
По данным, предоставленным маркетологом агенства «НТН» («Новые Технологии Недвижимости», г. Симферополь), Еленой Казаковой, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке (новое жилье) в течение третьего квартала 2007 года в среднем по городу возросла на 3,7% (с $1350 до $1400 за кв.м.); в центре квартиры подорожали на 13,3% (с $1500 до $1700), в остальных районах города подорожание составило 33,3% (с $1200 до $1600).
На вторичном рынке квартиры подорожали на 2/8%(с 1315$ за кв.м до 1353$), в центре на 4.35% (с 1560$ до 1631$) и в остальных районах с 1160 до 1231$, то есть на 5.77%.