ЖИЛЬЕ МОЕ
О том, что ОСМД — лучшая альтернатива ЖЭКам, единственная возможность реформировать жилищно-коммунальную отрасль, наиболее эффективный способ обслуживания многоквартирных домов пишут и говорят многие. И, тем не менее, в ОСМД или, как их еще называют на европейский манер, кондоминиумы, население вступать не спешит. В Симферополе, например, таких домов всего-то 25. Еще столько же находятся в стадии оформления. Некоторые уже отказались от этой затеи и вернулись к привычным ЖЭКам. Почему? Объединения совладельцев многоквартирных домов — это на самом деле лучшее, что может быть в сфере ЖКХ сегодня, однако это не так просто, выгодно и эффективно, как может показаться на первый взгляд.
Объединения совладельцев многоквартирных домов появились еще в начале 90-х, когда стало ясно, что ЖЭКи неспособны справиться со своими функциями. Идея была заимствована у Европы, где кондоминиумы функционировали уже давно и успешно. Что такое ОСМД? Это юридическое лицо, созданное владельцами для совместного управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Таким образом, собственники квартиры являются одновременно и совладельцами всего дома в целом.
Суть ОСМД заключается в том, что жильцы берут на себя все те обязанности, которые до этого времени должен был выполнять ЖЭК: оплата всех предоставляемых услуг, осуществление ремонтных работ, уборка придомовой территории и т.д. Это позволяет улучшить качество обслуживания дома и зачастую сэкономить. Например, жители дома могут платить горводоканалу лишь за потребляемую воду, а все ремонтные работы поручать другой организации, которая предлагает свои услуги по более низкой цене. При этом квартплата может варьироваться в течение года в зависимости от расходов. К тому же по решению жильцов малообеспеченные совладельцы могут быть вовсе освобождены от нее.
Формально процедура оформления кондоминиума и взятия дома на баланс предельно проста. Вы рассказываете всем соседям о своей идее, получаете согласие на переход в ОСМД хотя бы 50% жильцов, формируете инициативную группу и проводите учредительное собрание, на котором определяете председателя, придумываете название для своего объединения, утверждаете устав. После этого вы можете зарегистрировать ОСМД в городском совете. Затем нужно собрать необходимую документацию о доме, получить необходимые разрешения, справки и подписи. Когда пакет документов будет готов, дом передадут на баланс вашего ОСМД и — прощай ЖЭК, здравствуй новая, полная перспектив и возможностей жизнь!
Весь этот процесс не должен занимать времени более чем от одной сессии горсовета до следующей. На самом же деле местные власти весьма неохотно отдают дома в распоряжение их обитателей и всячески затягивают оформление документов, усложняют работу председателя ОСМД и делают все для того, чтоб остальные были научены чужим опытом и даже не думали о создании кондоминиума. Причин тому две: деньги и земля.
Когда в 2006 году жильцы 10-квартирного дома на Блюхера,3 приняли решение создать ОСМД, они никак не могли предположить, что получат свой дом на баланс лишь через два года. За это время все иллюзии о радужном будущем их объединения «Терем» были развеяны. Стало понятно, что самостоятельность будет стоить и денег, и усилий, которые вряд ли кто-то по достоинству оценит. Но создателям «Терема» хватило духа довести начатое до конца: «Мы однажды сели и посчитали, сколько заплатили за время независимости Украины ЖЭКу. И обнаружили, что государство получило около 100 тысяч гривен наших кровных денег. При этом ни одной гривны в наш дом не было вложено», — рассказывает Алексей Ковтун, председатель объединения.
«Бульвар» спрятан за высоким забором»
По закону при передаче дома с баланса на баланс город должен профинансировать его капитальный ремонт. Это первая причина, по которой местные власти всячески тормозят появление ОСМД. Им придется раскошелиться, если кондоминиумы станут популярными. Город ведет тактику «не давать ничего и никому или давать поздно и мало», чтобы те, кто еще состоит в ЖЭКе, трижды подумали, прежде чем менять стабильный упадок этих организаций на тяжкий, но эффективный труд в ОСМД.
По расчетам министерства ЖКХ Украины, к 2012 году 80% всех многоквартирных домов должны быть переданы в ОСМД. Эксперты уверены, что это невозможно. Даже если бы все квартировладельцы готовы были к вступлению в кондоминиум, даже если бы чудесным образом нашлись средства достаточные, чтобы оплатить капитальный ремонт 80% всех многоквартирных домов, местные власти скорее самораспустились бы, чем отказались от земли под этими домами. Ведь совладельцы могут претендовать и на придомовую территорию.
Двухэтажный особнячок на бульваре Франко давно не дает покоя строительным компаниям. Соседние два здания уже отдали под снос, чтоб на их месте возвести многоэтажку. Когда жители дома N19 поняли, что следующими будут они, тут же решили создавать кондоминиум. Через два года получили дом на баланс.
Если сегодня заглянуть в дворик ОСМД «Бульвар», скрытый от посторонних глаз высоким забором, может показаться, что попал в другую страну: еврогазон, беседка, скамеечки, даже зимой цветы. Совладельцы выбрали покой и красоту, а могли бы зарабатывать деньги.
Теоретически любой дом может приносить доход, достаточный для того, чтоб оплачивать его содержание и ремонт. Почти в каждом многоэтажном здании есть подсобные помещения, пригодные для сдачи в аренду. А если размеры придомовой территории позволяют, на ней можно построить хоть теннисный корт. Нулевой рентабельности для ОСМД было бы вполне достаточно, однако некоторые дома умудряются еще и зарабатывать сверх меры, платить председателю за его труды, нанимать юристов и бухгалтеров для обслуживания дома.
Увы, человеческая психология такова, что там, где начинаются деньги, начинаются и конфликты. А для кондоминиума страшны не те жильцы, которые не хотят платить, а те, которые хотят зарабатывать. Первых может вразумить суд. Вторые могут оставаться безнаказанными до тех пор, пока закон об ОСМД не усовершенствуют. Воровать стройматериалы, завышать тарифы, присваивать себе средства из фонда дома — это самое безобидное, что может делать председатель или вся инициативная группа.
Запугав одних жильцов и подкупив других, можно брать кредиты якобы на ремонт дома и не погашать их, использовать подвальные и подсобные помещения по своему усмотрению, вплоть до хранения боеприпасов, а во дворе построить хоть небоскреб. Хотя отечественные аферисты еще не додумались до такого способа заработка, поэтому все они либо в местной власти, либо в приближенных к ней кругах.
ОСМД лучше, чем ЖЭК, потому что:
— ОСМД развивает чувство собственности и ответственности. Понятие дома выходит за пределы квартиры. А это уже шаг к гражданскому обществу.
— Бывший собственник обязан принять участие в первом капитальном ремонте дома. Если удастся осуществить его за счет властей, совладельцам потом останется только поддерживать здание в порядке.
— С помощью ОСМД можно обеспечить привлечение дополнительного дохода на содержание дома от аренды.
— ОСМД может получить в собственность или в пользование придомовую территорию. Это поможет избежать появления в вашем дворе автозаправки, стоянки, ночного клуба, рынка и прочих не желательных объектов.
— При грамотной работе председателя многие тарифы могут существенно снизиться.
— В кондоминиуме можно зарабатывать. Не только председатель может рассчитывать на оплату своего труда. Кто-то из совладельцев может подрабатывать в собственном доме бухгалтером, юристом, электриком, дворником или садовником.
ОСМД хуже, чем ЖЭК, потому что:
— ОСМД отнимает очень много денег, энергии, времени и душевных сил. Председатель и инициативная группа должны быть готовы к этому.
— Отношения между соседями могут испортиться: кто-то откажется платить, а кому-то будут не давать покоя лавры председателя.
— Кому-то придется изучить право и бухгалтерское дело, если ОСМД не в состоянии нанять людей на соответствующие должности.
— Есть риск того, что инициативная группа окажется неэффективной, или азарт первых лет быстро пройдет, после чего дом постигнет еще больший упадок, чем в эпоху ЖЭКа.
— В мире все еще хватает аферистов. Председатель, или кто-то из жильцов может оказаться человеком как раз из этой породы. А им в кондоминиуме есть чем поживиться.
— Местные власти всячески препятствуют возникновению ОСМД. Поэтому решившимся на создание кондоминиума нужно быть готовыми к нелегкой борьбе за благополучие своего дома.
с сайта kp.ua
