Крымское Эхо
Архив

Бизнес по недвижимости – это стадо, бегущее к корыту

Нет смысла тратиться на покупку информационно-рекламных изданий, когда в справедливости слов писательницы Виктории Токаревой, вынесенных в заголовок, можно убедиться, едва зайдя в собственный подъезд, входные двери и стены которого впритык заклеены объявлениями о покупке квартир. Златые горы сулят: моментальный выкуп, мгновенную оплату, погашение долгов, связи у нотариуса и в БТИ. И все ради того, чтобы на дурика купить, а по-умному продать. По такой нехитрой схеме преимущественно и действуют «черные» риэлторы, подыскивая варианты покупки недвижимости задешево у спившейся братии, немощных старцев и прочей подобной публики. 

Едва приобретя, часть имущества выставляют на продажу уже за настоящую стоимость, другую придерживают до лучших времен; элитной распоряжаются сами, устраивая из них удобное для посуточной сдачи жилье. Среди «черных» риэлторов есть люди, которые за десять лет сидения на домашнем телефоне стали обладателями элитной недвижимости в центре Керчи и на побережье, большую часть из которой они скупили по бросовым ценам. Видимо, они желают уподобиться бизнесмену Александру Кардакову — № 44 в списке пятидесяти богатейших людей Украины, который свои активы разделяет на «крупные и др.». За термином «и др.» скрывается недвижимость примерно на 120 миллионов долларов.

На керченских ценах, понятное дело, так не разжиреть, но, несмотря на провинциальность города и ставшую притчей во языцех его тупиковость, в Керчи действуют более девяноста агентств недвижимости, имеющих название и видимость официально зарегистрированного предприятия, и около сорока лавочек, лавчонок и частных риэлторов, из которых в лучшем случае процентов пять располагают офисами, куда клиент может зайти и хотя бы посмотреть в глаза тому, кто берется за совершение сделки. Законно работающие в этом бизнесе предприниматели называют «левых» конкурентов «дикими товарищами со стоящими в глазах зелеными деньгами» и «неопознанными летающими объектами» и надеются, что застывший с апреля, после снижения курса доллара, а также резкого повышения цен на продукты питания и топливо, рынок недвижимости к сентябрю расставит всё по своим местам. Они полагают, что живыми из нынешней патовой ситуации выйдут сильнейшие, и на рынке недвижимости Керчи останется то реальное число агентств, с которых в городе и начинался этот привлекательный во всех отношениях бизнес: десять – пятнадцать фирм.

Три ведущих керченских агентства недвижимости располагают совместной базой данных из более шестисот выставленных на продажу объектов. Устойчивым спросом на сегодняшний день пользуется любая недвижимость на побережье Азовского и Черного моря: будь то пустые земельные участки в наиболее известных приморских пригородах Керчи Заветном, Золотом, Юркино, Осовино, Героевском и с находящимися на них более или менее путными строениями. Цена за сотку земли там колеблется от двух с половиной до семи тысяч долларов. Не найти свободного земельного участка и в старом центре Керчи — в районе, территориально прилегающем к горе Митридат, как и чуть ли ни саманную халупу там же стоимостью ниже сорока тысяч долларов. Средний, квадратов на сорок-сорок пять, домик в Подмаячном, что относится к числу трех официальных курортных зон Керчи и находится близи предполагаемого строительства моста через Керченский пролив, оценивается в пределах двадцати — двадцати пяти тысяч долларов.

Аналогичные цены сложились в другом пригороде на Азовском побережье, Жуковском. Исконно рыбацкий поселок Глазовка на Азове, где к тому же бьет источник природной минеральной воды «Баксы», из-за своего неудачного географического положения не может составить достойной конкуренции своим приморским соседям, несмотря на ведущуюся там газификацию.

Недорого ценится недвижимость в Капканах, что стоят на полпути между Керчью и азовским приморьем, однако и в этом районе на сегодняшний день практически не осталось свободной недвижимости. Наиболее приемлемые цены в керченском пригороде сохраняются в Аджимушкае, где стоимость на недвижимость не особо задрала идущая полным ходом газификация, и Мичурино, мимо которого планируется пустить третью ветку троллейбуса. Там вполне реально найти приличный дом в пределах двадцати тысяч долларов. Но относительная дешевизна объясняется до элементарного просто: в этих пригородах напрочь отсутствует централизованная подача воды и расположены они вдали от моря. Два этих очевидных недостатка делают их неконкурентоспособными на рынке керченской недвижимости. Хотя все может измениться, если городской администрации удастся в конце концов продать аэропорт «Керчь», который территориально примыкает к Мичурино.

Наверное, феодосийские и южнобережненские риэлторы надорвут себе животики от таких смешных цен. Той же Феодосии, которой исторически отводилось место «позаду» Керчи и которую так не жаловал граф Воронцов, удалось обойти город-герой в ценовой политике курорта. Цены там несравнимо, на три – четыре порядка, выше и начинаются с десяти тысяч долларов за сотку земли. Что тогда говорить о Ялте, Форосе, Алупке или Алуште, где за шесть соток земли в момент можно сделаться долларовым миллионером: вот что значит земля ценою в золото.

Превосходящей их своими песчаными пляжами, имеющей выход одновременно к Черному и Азовскому морям, входящей в число десяти древнейших и вечных городов мира Керчи все никак не удается потягаться с городами с исторически сложившейся курортной инфраструктурой. Девяностые годы кардинально изменили имидж Керчи, лишив город свободного выхода на Кубань и забив его в географический тупик. Пока что справедливость слов о том, что не среда делает человека, а человек среду никак не удается претворить реальностью, потому что не умеют в городе по-настоящему шевелиться и рекламироваться, надеются, что людские потоки сами собой потекут в Керчь. Можно тысячи раз твердить, что в Керчи пляжи лучше, а цены на отдых ниже, но нельзя сбрасывать со счетов самый решающий фактор превосходства того же южнобережья: этот регион исторически, с царских времен, сложился как здравница.

У Керчи своя и совсем иная историческая ипостась: города-работяги, дававшего до сорока процентов бюджета Крыма, где располагались предприятия союзного и республиканского значения, такие как судостроительный «Залив», металлургический, железорудный и стекольный комбинаты, предприятия стройиндустрии. Имидж рабочей столицы Крыма зеркально отражался и в курортной инфраструктуре. Мало того, что она была представлена исключительно ведомственными пансионатами и базами отдыха, где весь отдых исчерпывался фразой «бросить кости на песок». Все эти заведения, за исключением пансионатов «Залива» и металлургического комбината, походили на сараюшки: дощатые, с комнатами на три – пять человек, общим туалетом на территории и столовой на несколько газовых плит.

Несмотря на свою курортную непрезентабельность и полное отсутствие рекламы, в летний сезон Керчь никогда, за исключением нынешнего, не страдала отсутствием отдыхающих. Коллеги многочисленных керченских заводчан, родственники и друзья любили город за демократичность: те же пляжи, те же койки в частном секторе, но всё в разы дешевле. Особо привечали Керчь московские и питерские интеллигенты: скромные инженерные и учительские зарплаты позволяли им вывезти детей к морю. Здесь и сегодня запросто встретить отдыхающих, растящих на керченских пляжах третье уже поколение своих семей. Когда-то, к примеру, сюда, будучи студенткой, ненароком заглянула бабушка, потом привозила детей, теперь ездит в нагрузку с внуками.

Владелец инвестиционной компании «Рада» Владимир Кретинин, коренной керчанин, уверен, что такие любители древнего города как ездили, так и не перестанут. «У моих родственников в Жуковском жил главный инженер моста через Керченский пролив Платонов, который открыл питерцам этот приморский поселок, и они ездили, ездят и будут ездить. Те, кто этот город знал, они его и знают. Но вы не забывайте, работала железнодорожная паромная переправа, и не мне вам рассказывать, что в летний сезон на прилавках керченских магазинов оставались шоколадные конфеты «Красный мак», которыми можно было дробить цемент и забивать сваи, и папиросы «Беломор». Были открытые границы, сюда приезжала Кубань. Шестьдесят – семьдесят процентов учащихся керченских ПТУ традиционно составляли выходцы с Кубани, которые здесь женились, оставались, и одно это родственное передвижение выстраивало очереди на заезд автотранспорта на паром на два – три дня. Сегодня о городе, где сохраняются памятники мирового значения, мало кто знает. Хотя, казалось бы, лучшей рекламы Керчи, чем Эрмитаж, придумать трудно: все античное золото – это сплошь керченские находки. Но я уверен, всему свое время».

Однако пока время не пришло, и Керчь не может достойно конкурировать с традиционными курортными регионами Крыма, цены на ее недвижимость определяются иными стоимостными параметрами, которые все же стараются ухватить общую тенденцию роста цен на жилье. Поэтому сегодняшние предложения от собственников недвижимости поступают больше в пределах желаемого, чем реального: от тысячи – тысячи ста долларов на квадратный метр.
Риэлторы считают эти запросы «розовыми слонами», которых можно напридумывать вволю, а потом уткнуться мордой в салат удобоваримых цен. Фантазии на тему недвижимости выглядят в Керчи, как пятьдесят тысяч долларов за однокомнатную квартиру и восемьдесят пять – за трехкомнатную, из которых пятнадцать тысяч долларов стоит исключительно вид на море. Риэлторы называют это желанием местных жителей приобщиться к серьезным деньгам и большому бизнесу и никак иначе, потому что ценовая реальность выглядит совсем не так. Та же однокомнатная квартира в «хрущевке» стоит тридцать две – тридцать пять тысяч долларов, в доме улучшенной планировки – от тридцати трех до сорока тысяч долларов. Получается, что маржа в стоимости одного квадратного метра от продавца до покупателя составляет чуть ли не четыреста долларов, потому что в реальности квадратный метр продается по цене шестьсот пятьдесят – семьсот пятьдесят долларов. Риэлторы предсказывают, что движение на рынке начнется, когда маржа – разница между стоимостью продавца и покупателя – окажется более реальной, долларов в пятьдесят.

Возникает естественный вопрос, откуда растут ноги таких высоких стоимостных запросов. Прежде всего, считают риэлторы, ее неоправданно вздергивают те, кто впоследствии намереваются приобрести жилье в крупных городах Украины взамен проданного в Керчи, где цены гораздо выше. Аргумент у них, как правило, не отличается оригинальностью: «за такие деньги в городе N я смогу купить только дверь от туалета». Один выставил по такой цене, другой, третий глянул на это и решил, что он тоже не лысый – и пошла вертикаль накруток. Так мало того, некоторые из продавцов пошли вовсе парадоксальным для банального ума путем: они накручивают цену на квартиры, что и без того долго не продаются. В этом тоже уникальность Керчи.

Многие полагают, что задирать цену до невозможности им позволяет проведенный евроремонт. Риэлторы считают их резоны наивными, потому что люди отдают предпочтение определенной квартире по таким основным факторам, как этажность, год постройки дома, транспортная развязка и насыщенность инфраструктурой, если они собираются там жить постоянно, и близость моря, если они иногородние. Собственники жилья считают, что если они купили квартиру за сорок тысяч долларов и двадцать вложили в ремонт, и с этого момента прошло несколько лет да с учетом падения курса доллара, то восемьдесят пять тысяч будет нормально.

Нет, за такие деньги продажи ожидать не имеет смысла. Если раньше автомобиль был не роскошью, а средством передвижения, то сейчас такой же обыденностью стали пластиковые окна и полы из ламината. Риэлторы твердо убеждены, что квартира с обоями за 40 гривен, пластиковыми окнами, кондиционером и столяркой из МДФ — это не евроремонт. Такого понятия, как евроремонт, по их мнению, не существует вовсе — есть ремонт, выполненный из материалов европейского образца, которые, добавляют они красок отечественной действительности, сделаны в Одессе на Малой Арнаутской. Они настаивают, что евроремонт – это двухуровневые апартаменты квадратов под двести, интерьер, выполненный профессиональным дизайнером, бассейн и аквариум с живыми акулами. В риэлторских конторах любой профессионал посоветует приобретать квартиру безо всякого ремонта, «убитую», чтобы потом не платить нанятым строителям за отбивку ненужного новому собственнику кафеля. Однако многие по провинциальной наивности покупаются именно на «еврозаморочки». Вышедшая замуж за японца керчанка купила квартиру в «консолевском» доме, от топорщащейся «европейскости» которой у приехавшего из Токио супруга «поехала крыша»: качество, планировка, материалы, отсутствие привычных для цивилизованного человека бытовых удобств – его не устроило в ней абсолютно всё.

Как ни странно, но подорожание коммунальных услуг в Керчи, где стоимость квартплаты с июля возросла в два с половиной раза, не повлияет на продвижение продаж недвижимости. Со своими квартирами большой квадратуры по-прежнему не желают расставаться пожилые одинокие люди, пенсии которых только и хватает, что купить килограмм бычков для любимой кошки и в день ее получения побаловать себя булочкой к чаю. Многие исправно оплачивают только электроэнергию и телефон, поскольку уверены, что никак веских санкций не последует, но не торопятся меняться на меньшую жилплощадь из-за привычки к старому району, приятельницам молодости и любимой булочной. А если соглашаются, то заламывают такие цены, что потенциальные покупатели дальше порога квартиры для осмотра не продвигаются.

Рост цен на недвижимость, начиная с мая, повторяется в Керчи из года в год и вызван ожиданием приезда богатого дядьки из Москвы с толстенным кошельком, что начнет покупать все тут направо и налево. Странный, в общем-то, подход, если держать в голове, что все, кому надо было приобрести недвижимость в Керчи, в основном это сделали в те годы, когда за десять тысяч долларов легко покупался целый подъезд дома в самом дорогом на сегодняшний день районе города. Покупать сейчас там трехкомнатную квартиру за восемьдесят пять тысяч долларов не смешно – глупо, особенно с учетом общеукраинской тенденции снижения цен на недвижимость.

Продажи недвижимости начинаются где-то от 750 долларов за квадратный метр. Это на сегодня та реальная цена, за которую можно продать недвижимость. На 1 января 2008 года она колебалась в пределах 350-450 долларов. Возникает вполне резонный вопрос, с чего это стоимость жилья в Керчи рванула в два с половиной раза. Мост через пролив как был фатумом, так им и остался. Инвестиции в город по-прежнему не вкладываются. Новых предприятий не появилось. Снижение курса доллара, понятно, повлияло на стоимостную оценку, но не до такой же степени. Сам общегородской рынок к новым, задранным ценам не готов.

И риэлторы поясняют причины этого. Если взять рынок за сто процентов, половина сделок по недвижимости осуществлялась посредством ипотеки — покупки квартир в кредит. Треть составляли внутригородские продажи и двадцать процентов операций приходилось на межгород. Но основной движущей силой в сделках с недвижимостью выступала ипотека, в свою очередь, интенсивно подталкиваемая выпускниками Керченского государственного морского технологического университета и высшего морского профессионального училища, работающими на судах загранплавания. Ребята после окончания учебных заведений делают пару рейсов, женятся, покупают квартиру. В среднем моряк зарабатывает за рейс от семи до пятнадцати тысяч долларов. За два-три года они выходили на сумму первоначального взноса для покупки квартиры. Заработная плата моряков загранплавания за это время не выросла, осталась на прежнем уровне, но при таких ценах конечная цель молодой семьи – приобретение собственного жилья — задвигается в далекую перспективу. Отдаляется она совсем в запредельные времена еще и потому, что непомерно завысили процент за кредит банки. По мнению риэлторов, в Керчи осталось три – четыре банка с нормальными процентными ставками, куда может обратиться потенциальный клиент. Спрос на жилье в Керчи остался прежним: люди не перестали разводиться, рожать детей, выдавать их замуж или, но все выжидают нормальных цен: одни для продажи, другие для покупки.

Многие иногородние действительно давно озаботились приобретением жилья и участков в Керчи. Кто из желания иметь домик у моря, кто дачкой обзавелся на старости лет, кому просто нравится Керчь, есть и эстеты, любящие, стоя на своем огородике, рассматривать скоростное движение автомобилей на кубанских трассах. Надо также иметь в виду, что керченское побережье практически не разработано, ему еще развиваться, развиваться и развиваться.
Те, кто выбирает Керчь на жительство, принимают во внимание совсем другие причины, прежде всего – ценовые. Стоимость жилья с Феодосией и Севастополем ни в какое сравнение не идет. Один из владельцев крупного керченского агентства недвижимости поделился, что в прошлом году его фирма совершила несколько сделок по продаже жилья молодым иногородним семьям. Одна, к примеру, снимавшая квартиру в Севастополе, без финансового напряжения приобрела в Керчи квартиру в кредит, потому что те деньги, что платились в месяц за аренду жилья в Севастополе, оказались как раз суммарно равны ежемесячному банковскому взносу за квартиру в Керчи.

Настоящих, как смеются риэлторы, иностранцев им в качестве своих клиентов встречать не доводилось. Кроме россиян, стали подтягиваться белорусы и выходцы из бывшего Союза, которые, имея на новом месте жительства всего в достатке, воспылали ностальгическими чувствами и вкладывают в недвижимость: наверное, будут показывать детям свои исторические корни.

Однако настоящей «движухи» на рынке недвижимости они не добавили. На сегодняшний день в Керчи выставлено на продажу около четырехсот объектов, а сделок совершается максимум с десяток в неделю. Для бизнеса это ничто, бюро технической инвентаризации в кои веки пустует. Когда в каком-либо из агентств недвижимости появляется человек, отдаленно напоминающий покупателя, то с ним начинают носиться, как дурень с писаной торбой и наперебой предлагать варианты на выбор. Хотя, если есть деньги, можно подумать и о более заманчивых, чем Керчь или Ялта, вариантах. Например, о болгарском Бургасе, где двухкомнатная квартира со встроенной кухонной мебелью площадью в семьдесят квадратных метров стоит не дороже пятидесяти тысяч долларов.

 

Фото вверху — с сайта odexrealty.ru

 

Вам понравился этот пост?

Нажмите на звезду, чтобы оценить!

Средняя оценка 0 / 5. Людей оценило: 0

Никто пока не оценил этот пост! Будьте первым, кто сделает это.

Смотрите также

Русская община Крыма признала легитимность Геннадия Басова

.

Многодетным семьям в Крыму станет легче жить

Олег ШИРОКОВ

Услужливый дурак опаснее врага